商品房预售资金监管或迎大变革
“建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。争取用3年时间过渡到以现房销售为主。”3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议，全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长，中国金融学会理事会会长易纲发言称。易纲建议，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024～2026年），共提取预售保险基金约300亿元；同时，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用。如果房企开发项目出现烂尾，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。这一建议发出后，迅速引发市场关注和热议。今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，完善商品房预售制度无疑是其中重要一个方面。那么，设立房地产预售资金保险机制的建议可行吗？“大思路和基本的考虑都很值得肯定。至于说是不是三年时间过渡到完全的现房销售，还可以动态掌握。我注意到其具体用语是‘现房销售为主’，而不是百分百的意思。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对中国房地产报记者表示。“可行。这一问题本质上是杠杆大小的问题，现在流动性不足应该就可能加大杠杆。”厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁亦表达了支持态度。“这个提议非常好，这是一种市场手段解决预售问题的好办法。通过保险机制，让房企缴纳一定保险费，成立商品房预售保险基金，用于发生风险的房企的赔偿救助。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授说。一位房地产观察人士称，这一建议有望缓解房企项目交付中存在的部分困难，对进一步完善房地产预售资金制度也有着重要意义。如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。易纲表示，当前政策重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。“这一预售资金保险机制可以实现‘四两拨千斤’的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。”易纲表示，对房企预售资金使用开展专项审计，应确保预售资金依法合规使用。从易纲的发言中也可看出其思路，设立房地产预售资金保险机制为暂时过渡措施，时间为三年，届时争取过渡到以现房销售为主。我国商品房预售制度于1994年正式推行，当时主要借鉴香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度之下，开发商通过“卖期房”“卖楼花”解决了建设资金不足问题，企业规模快速扩张，人们居住水平也得到有力提升。但这一制度的弊端和负面效应也日益凸显，市场对于取消商品房预售制度的呼声越来越高。《2023年全国烂尾楼研究报告》数据显示，去年上半年全国范围内的楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾楼面积大约是2.31亿平方米。按照每套房子80平方米计算，差不多就是289万套住房，将近300万个家庭深受“烂尾楼”之苦。全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出建议，主张取消商品房预售制度。他表示，当前经济面临下行压力，房地产开发商面临的困难还未解决，应该是取消预售制度比较好的时机。若是在房地产高速发展时期，取消预售制度恐怕面临的实际阻力会非常大。政策变革思路已经给出。不过，设立房地产预售资金保险机制必然需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。“设立商品房预售资金保险制度可行性很大，但设计方法、顶层制度需要进一步探讨。”赵秀池表示。她建议，将商品房预售资金保险设定为一种强制保险，保费由实行预售制的房地产开发企业缴纳，由国家金融监督管理总局牵头各保险公司测算制定该保险险种的费率标准，由各保险公司为各房地产开发企业做好保险服务，通过市场化手段实现预售资金监管，将来代替政府预售资金账户监管。也有持谨慎态度者。上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，这个方案有一定启发性，但可能有些过于复杂，操作起来不太容易，见效也没有那么快。预售资金中的风险是风险防范问题，要尽可能消除预售资金监管不到位而导致楼盘烂尾风险。(中国房地产报)
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